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内忧外患困扰九江本地二手房中介

发布时间:2020-03-02 11:06:29 阅读: 来源:萤石厂家

自身经营模式遭遇瓶颈期

无资质小门店抢走不少生意

外来中介又以规模经营异军突起

内忧外患困扰本地二手房中介

记者 程静

悄然之间,九江的二手房产中介市场,似乎迎来了一场动荡。来自南昌的中环地产在楼市整体疲软期迅速扩张,两年时间在浔城开了16家门店。与此同时,浔城本土的二手房中介,如裕达、得意、顺腾、辉驰等,要么关闭门店,要么撤出九江,要么已经易主。

有传言说,外来的和尚会念经,中环挤垮了裕达,超越了恒力。这个外来的二手房交易中介在九江一枝独秀,坐上了第一把交椅,并且挤垮了一些本地二手房中介。

事情真的是这样的吗?本地的二手房中介真的遭遇生存困境了吗?浔城二手房中介的这块蛋糕,是怎么被人分掉的呢?

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外来和尚念出不一样的经

红色的门头,统一的着装,这是中环地产门店给人的第一印象。今年6月初,85后小伙付文浩在大树下开了一家中环地产,这已经是南昌中环地产在九江地区的第16家店了。晨报记者了解到,从2012年5月8日,南昌中环地产九江分公司总经理余国福来九江算起,这个来自南昌的二手房中介,在短短两年时间内,已经占据了浔城市场的重要份额。

余国福说,公司之所以从南昌扩张到九江,是因为看中了九江二手房市场的潜力。余国福是有充分理由的。熟知二手房市场的人都知道,中环地产在南昌有280多家门店,几乎占到南昌二手房市场份额的一半。但余国福认为,九江比南昌市场更好。

他用一个数据来说明这一点:在南昌,一手房和二手房的成交比是3:1。而在九江,这个比例能达到4:1。比例越大,表示这个地区二手房市场更具潜力,这也是南昌中环地产选择九江作为开拓市场第一站的原因。

不过,有潜力不代表一定能做好。两年时间开了16家分店,秘密是什么呢?

我们把南昌的成功经验复制到了九江。余国福介绍,来九江之前,他曾在同行那里潜伏过,发现了浔城市场的不少问题。九江几乎没有采用加盟方式来经营的二手房中介,而且很多门店做不到网络经营,也就做不到资源共享。

中环的这16家门店,全都采取加盟方式,直营管理。说得直白点,就是每一家中环分店,店长从找店、装修到业绩都得自己来,每个店上交10%管理费,剩下90%进自己腰包。也就是说,店长其实就是股东,而且为自己打工。这样大比例的加盟模式,才是吸引更多门店的关键原因。

公司层面上,他们实行主要负责人员统一培训和内部联赛机制,用先进企业文化拓展门店。从最开始的一组变两组,两组变四组,如今,他们已经有16个小分组了。目前,这16家分店共有100多名员工,规模在九江二手房市场靠前。

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市场不规范本地中介面临生存压力

和外来的中环相比,浔城本地的恒力、得意、顺腾、辉驰称得上是老大哥。2005年,桂胜锋一手创办了九江恒力房产经纪有限公司。从九龙街东盟城中城店算起,门店最多的时候有10家。

最近,外界一直在传说,恒力被中环逼得不得已,只能关了门店。听到这个,桂胜锋笑了。我最近又开了2家店。他说,他确实关了2家店,但那不是因为开不下去。关掉马狮店,是因为房东要门面;关掉老气象局店,是因为那里的房子要拆迁。而在湖滨和裕华大市场地段,他觉得那里的位置有优势,于是,他在这2个地方又分别开了新店。

不过,桂胜锋介绍说,浔城确实有本地二手房中介关门了,比如裕达,这也让桂胜锋觉得很可惜。

裕达确实关门了,但并不是被中环挤垮的。从资历上说,裕达比恒力成立时间更早,顶峰时,门店也有10多家。但就在去年底,裕达的老板决定关掉所有店面,转做别的生意。现在他们只剩下一家店,但也不是原先的老板在经营,可以说是彻底转行。

一位从事九江二手房交易多年的业内人士认为,九江的二手房交易市场,存在着一定的缺陷。最早一批经营九江二手房市场的,是一批浙江人。他们一开始就把利润点定得比较低。行内都知道,目前九江二手房买卖的抽点是买卖双方各一个点。但全国来看,基本上是买卖双方各1.5个点。抽点利率低之外,二手房市场受政策的影响也非常大,而且这些机构要年审交费,加上门面、水电的开支,如果生意不好,根本经营不下去。

现在,人工费用也变得越来越高。成交一套房,有的中介给业务员很高的提成,甚至高到总房价的1个点。

桂胜锋也认同这一观点。他说,像恒力这样资历的二手房中介,大部分采取的是直营模式,每家分店开业,从店铺租金、装修、人工到其他各种开支,都是由总部支出。尤其是人工费用,占了极大部分。因为如果降低给业务员的提成比例,他们会被挖走。

在桂胜锋看来,九江二手房交易没有统一的行规,发展到现在已经进入一个恶性竞争状态。而在买卖二手房过程中,会涉及垫资、银行担保等多重问题,很容易出现资金断链。

其实,中环来九江之前,包括恒力在内的一些老牌二手房中介都表示过欢迎。桂胜锋是这样理解的:九江二手房一直有市场,虽然顶峰交易期不可能再重现,但也不至于无单可做。由于二手房交易要涉及各种过户和资金问题,所以二手房交易时,95%的人要靠中介。桂胜锋认为,九江市场不怕竞争,我更希望通过不同的经营模式,改善九江二手房交易市场的乱象。

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杂牌军势力庞大浔城市场有些乱

而来外来和尚和本地土著之外,还有一种势力也参与到了分蛋糕的行列中。晨报记者从市房管局市场监管科了解到,去年我市有资质的二手房中介只有42家。而中环和恒力的统计数据却显示,九江的二手房门店有100多家,主要集中在浔阳区和开发区,庐山区和八里湖新区门店较少。

这里的差额是从哪里来的呢?原来,二手房市场上还存在着大量的杂牌军。

市房管局一位不愿透露姓名的工作人员说,九江二手房交易市场上,有些门店没有经营资质,或者没有及时年审,这些门店就是所谓的杂牌军,它们的存在,也对本次正规二手房中介门店的生意造成了冲击。

这些店都是些小店,很多是由夫妻双方经营的。步步高地产负责人朱贵忠介绍说,这些小门店不需要给员工开工资,也不需要分利润点,经营起来无压力,更容易生存下来。此外,有些二手房中介并不仅仅只经营二手房交易,成本低、经营自由,反而让它们能够避开市场中的不利因素。

中环地产的统计数据显示,该中介上个月的总成交量为40多单。余国福说,九江二手房一年的成交总量在5000套左右。有一定比例的交易量是没有通过中介的,而是通过粘贴小广告或者网络等途径自行成交。在余国福看来,这样的成交形式约占一半。

不过,桂胜锋说,虽然市场有些乱,但他们都认为,那些小中介的不正规经验模式难以获得大发展。

从上述情况来看,浔城二手房交易的份额很难真正划清。市房管局不愿意透露姓名的工作人员说,目前中环和恒力在九江排名都很靠前,可以说是市场份额占比较大的二手房中介,但不能说占据了半壁江山,真正决定二手房市场的是政策。在他看来,九江房价没有下行空间,又会有源源不断的一手房成为二手房,二手房市场必然会更具潜力。

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